面子需求是三四线城市的第一需求。
文
城市发掘者
最近上海临港放开限购的*策，我第一个想到的就是天津滨海新区购房*策：天津全市限购，唯独滨海新区不限购。两者逻辑上是一样的。为什么不限购？因为要扶植、要发展。为什么要扶植、要发展？因为现在发展的不好呗！什么？你和我说因为有*策，所以未来潜力无限？特殊*策照顾，意义着眼于托底，而不是引领发展。每年针对中西部、东北地区的特殊*策照顾少么？优惠补贴税收返还无所不用其极，但是投资者并没有因为这些*策而对这些地区有浓厚兴趣。与之相反，资金的马太效应却非常明显，一线城市、强二线城市源源不断地吸引着投资者，商贾云集，车水马龙。反映到楼市上，道理类似。越是严格限购，越是有价值，资金都是聪明的。今天，我们不多聊临港，近些年，笔者去过的很多地方，我们聊聊三四线城市见闻吧。一）昆山市昆山已经霸占全国百强县第一多年了，GDP吊打一排省城地市，经济指标已经达到二线城市标准。但在笔者的记忆中，他还是一个县城：玉山镇。从昆山火车站坐1路公交车，沿着人民路一路奔驰，就串联起了玉山镇这座县城的重要节点。昆山奥灶馆玉山最出名的饮食是百年奥灶馆的奥灶面；最有名的文人是顾炎武；最大的公园是亭林园；最大的宾馆是昆山宾馆；最繁华的街是人民路；最美的河景是娄江；最大的商场是昆山商厦。以上就是昆山县城的全部，也是最初的最原始的昆山，我们可以称之为“老昆山”。在老昆山，没有熙熙攘攘的人群，街道上冷冷清清，街景是连片的上世纪楼梯住宅楼。公交车末班车是8点钟，临街店铺也是8点就打烊，如果不是昆山商厦的几个二线名牌专柜，你会以为自己来到了个中西部县城或者镇子上。尽管玉山镇还有中茵世贸广场这样的商场，但是人气上还比比不过北门九方商场，但是实际上九方商场已经离开了玉山镇核心区。昆山九方购物中心而从昆山瑞士大酒店、金鹰国际购物中心开始向东，沿着前进路、震川路两条马路走，就是昆山的东城开发区，也就是我们说的“新昆山”。在这个*府机关、电子工业园、公园、厂区、商场、酒店、居民区混杂的昆山城东，GDP第一县城的底色才开始揭晓。金鹰购物中心、世茂广场等大型商场人气更旺，开发区行*服务中心气派非凡。昆山老城向东望金鹰购物中心昆山城南，则是因为高铁站而兴起的。昆山站主要通行绿皮火车，高铁都在昆山南站，在昆山站与昆山南站之间的区域，建成了大量的住宅区，衡山城、四季华城都是大体量楼盘。考虑到高铁一刻钟的通勤时间，的确会有部分人口可能居住在这里，每天去上海上班的。昆山唯独没有发展的主要是城西，为什么不发展城西呢？城西就是苏州工业园区，人家发展的很好，昆山就不要再操心了。二）丹阳市“丹阳眼镜”可能要比丹阳还要出名，丹阳是一个镇江与常州之间的小城，一个全国前二十的百强县。一条铁路线，把丹阳分成了西部老城和东部新区。丹阳传统上的老县城，叫做“新市口”，其标志是金鹰天地和八佰伴商场。与昆山县城满是上世纪的楼梯房相比，丹阳老县城就更加古老了，大多是解放前后的老街。就是类似于周庄西塘古镇、苏州平江路的那种老房子。丹阳老城景色而在丹阳站以东，是丹阳的新区，市*府、电视台以及各类机关职能部门均在城东。大量的制造业工厂也都在城东。这里当前的商业中心，就是新城吾悦广场，在丹阳，无人不知无人不晓新城吾悦广场，吃喝玩乐一条龙，人气远超新市口的金鹰与八佰伴。无论是眼镜城的老板还是出租车司机，问起来去哪里购物，哪里热闹，几乎都首推吾悦广场。丹阳吾悦广场这说明了吾悦广场的吸引力，已经越过了铁路线，不少城西的人来城东吾悦广场购物休闲。毕竟从城西开车到城东吾悦广场也就是三五公里的事情。在丹阳，还有一个很有趣的现象，这里出租车、公交车的司机，开车总是能够遇到熟人，开车兜一圈下来，驾驶员与路边的行人，其他司机打招呼不下四五次。这座城市，经常饭店里互相认识的两桌人不约而同的相遇攀谈。该市的大酒店也是是一东一西，东城的香逸大酒店和西城的水中仙东雅国际酒店，尽管挂牌的五星还是水中仙，但是香逸大酒店的设施与口碑都有超越水中仙的趋势。丹阳香逸大酒店丹阳北站、沪蓉高速与镇丹高速的枢纽也位于丹阳东城新区，几乎当地每一个人都能够感受到这座城市明显在向东发展。三）峨眉山市与东部百强县市强大的制造业相比，西部的普通县城几乎没多少大型制造业。峨眉山市是一个旅游农业为主的四川县级市。世界文化遗产峨眉山景区位于高铁站峨眉山站西侧，而峨眉山市的县城却在峨眉山高铁站东侧。来峨眉旅游的人一般都是直接向西上山，而不会向东去县城，但是笔者路过的时候，还是饶有兴趣的去了下峨眉的县城。特地去尝了尝“搅三搅豆腐脑”和“翘脚牛肉”。搅三搅豆腐脑满街的“古茗”奶茶无时无刻不在提醒我这是一个内陆县城。峨眉山县城很小，一条名山路串联起来了几个关键地标：名山广场、大转盘、峨眉大厦、佛光广场。不过由于城市太小了，主干道从头走到尾，不过三四公里，时间充裕的人几乎可以每天把城里兜一圈。县城虽然小，但是居然也能分成老城和新城。大转盘以东是峨眉山新城，以西是老城。大转盘因为新开了商业综合体--万年华地财富广场以及五星级大酒店--峨眉山世纪阳光大酒店而成为了城市的中心。老城充斥着几乎没有小区环境的上世纪老破公房，新城则是一些商品房和新一些的公房。不过县*府、各机关部门没有向东进行搬迁，也有可能是距离过近，搬迁意义不大。四）怀化市总体上，怀化这个地级市的建设水平落后于昆山、丹阳，倒是和峨眉山有几分相似。不得不承认，同样都是中西部，湘西的地质地貌还是和天府之国的四川相差甚远。平原地区的发展还是比山区容易得多。一条舞水、一条太平溪将怀化分成了三部分。河西、老城、新城。和贵阳的黔灵山公园一样，怀化有个中坡国家森林公园，笔者曾经爬到中坡的山顶鸟瞰怀化老城。怀化的老城主要就是一条人民路串起来的，从步步高百货开始，经过新天地城市广场一直到兄弟龙虾夜市，这就是老怀化的全部。怀化市中心---怀化大厦后来，怀化向西跨过舞水，建设了河西新城，向东跨过铁路线、太平溪，建设了怀化新城，体育中心、怀化南站。虽然城市摊子铺得很大，但是却没有什么人气，从南站到老城，马路宽阔，车辆稀少。大量的怀化出租车往返于湘西凤凰县与高铁怀化南站之间，市内反而不是怀化出租车运营的重点区域。五）总结昆山、丹阳这一类百强县市前二十的县城，发达程度超过中西部地级市，基本算是三线城市，而湘西地级市怀化与四川县城峨眉山大约是四线城市。通过观察，我们对于三四线城市有什么观察结论么？首先，三四线城市普遍都分有老城与新城，老城不拆迁、不旧改，人口、产业、机关公共服务均向新城倾斜。四座城市的老城市中心的面貌从上世纪到现在几乎没有变化，没有大规模的拆迁与旧改，与之相反，新城建设如火如荼，除峨眉山之外的三座城市市*府均搬到了新区。大拆大建均在新城进行，拆的是农田，并不是城市已有的存量房产。这导致了老城没办法获得更新和新生，活力、人气持续下降，青年人离开，只有中老年人留下。第二，中西部重消费，东部重生产，中西部发展弯道超车。东部的丹阳、昆山分布有大面积的工业园区和厂房，制造业发达，而中西部两座城市，几乎没有工业园区和厂区。中西部城市建设的是新城，基本上只有居民以及相关消费服务产业。东部城市建设的是新区，居民居住、消费服务当然有，但是更多的是产业园，工厂区。这种东西部差异是东部县城经济发展长期领先西部的原因，但是随着制造业长期的低迷、外资工厂的撤离，东部陷入转型，开始由制造业城市向消费服务型城市转变。而中西部城市本身就是消费服务型城市，没有转型压力，还能承接一部分制造业转移，因此经济活力，发展速度开始加快。第三，购物中心具有颠覆城市地段的能力，商铺面临巨大风险。四座城市的传统商业街均已经凋敝，居民购物向购物中心集中，只要有新的大商场开业，就能够导致全城的人流集中效应。万达广场、金鹰购物中心、吾悦广场等人气鼎沸，但是老城马路上却人迹罕至的现象正在上演。第四，人口流入缓慢甚至流出，熟人社会，新城楼盘空置率高。城市堵车不严重，外来常住人口迅速减少甚至本地年轻人大量外出，导致熟人社会严重，存在攀比与面子现象，日常消费价格偏贵。居民买房存在面子攀比，买新房，买商铺、买豪车、豪华装修，遇事大摆宴席等情况普遍。但新城楼盘实际入住率低，人气不足，买而不住的情况很多。最后，楼市发展靠新区一手楼盘以及学区拉动，本地存量住房的居住价值持续贬值。当地楼市以纯粹的新区一手房宣传拉动，或者以县市重点中学为卖点，老城非学区住宅几乎无人问津，新城房价涨到天上，老城基本上纹丝不动，不仅价格不涨，还没有流动性。楼盘均以热门新区、购物中心、奢华品质、物业服务、学区优质、别墅庭院为主题进行宣传。充满了炫耀与面子的因素，开发商只做改善房，不做刚需房。何谓“刚需”，通常意义来说就是新来城市的无房户，当一座城市人口不流入甚至流出时，刚需就消失不见了。为何县城楼市主打改善奢华，是因为实际居住的需求不如面子需求大，面子需求才是三四线城市的第一需求。住房刚需让位于面子刚需，这里是新房癌的大本营。这是三四线的楼市底色。合作、宣传、投稿
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