当然，经历过多次“狼来了”，无论是房企还是个人，都已经十分淡定了。面对“史上最严调控”，不少人不屑地说，这只不过又是一次“狼来了”罢了。确实，过往的数据无一不表明，调控都是越调越高。可是，这种淡定有时候也是愚昧甚至可怕的。长远看，中国股市也是涨的，但是，你要是去年最高点买入，现在一定很痛苦。
每一轮调控，都是一次洗牌，应对正确的企业会越发强大；而无力支撑的企业，再也看不到下一个春天。如何安然度过这个冬天，对其来说是生存和死亡的问题。
此次调控是中央统一部署
不会很快结束
调控之后，有人抛出中国经济还在下行，而房地产是经济的支柱产业，因此，调控很快会结束的观点。明源君认为，这样的看法跟去年股灾结束一两个月就期待下一个牛市到来一样——犯了幼稚病。
一这次调控是一次统一部署的行动
年之前，楼市调控由中央层面统一出台*策，各地执行。这可以使得步调一致，威力大，弊端是会错杀无辜。因此，年之后，楼市调控的权责被下放到了地方，以便于因城施*。
不过，中国经济格局是“县域竞争”（又称“地方*府竞争”），著名经济学家张五常认为县与县之间在土地的利用上展开的竞争是中国经济高速增长的根本原因。
这种格局下，各地的行*长官其实都担负着两种角色：一是经济发展职能，二是社会管理职能，而且在过去的三十多年时间里，前者通常要大于后者。因此，一地的最高行*长官其实是*治企业家。
分税制改革以后，地方*府的钱权和事权不对等，地方经济要发展却没钱，只能卖地。张五常就表示，没有卖地的钱，今天在世界地图上不会找到深圳。
因此，权力下放到地方的初衷是好的——因城施*。但是，对于急需资金发展地方经济，以利于自己升迁的*治企业家来说，调控等于自断手脚。此前，一些热点城市也出台了一些*策，但停留在饶痒痒的层面，就是很好的例子。因此，才有后续21城先后宣布调控，这样密集的*策出台，没有统一部署，是不可能的。
从过去中央层面调控的周期看，此轮调控会持续2年左右的时间。从从年至今，我们已经经历了三轮由*策放松、收紧、再放松导致的房地产短周期，每一次的周期都大约是2年。
二成交量已大幅下滑，价格也会降
楼市调控一直就像“扬汤止沸”——仅仅把需求舀出去，最多只能短暂止沸。因此，每次限购限贷的*策出来，都有人质疑——限购*策成了涨价的预警信号、涨幅限制成了涨价的保底令牌。
不过，客观地说，如果没有调控，或许房价上涨得更快。目前，若从成交数据上看，本轮调控已经对楼市形成了降温甚至速冻的效果。而且，*策的执行力度正在一步步强化，丝毫没有放松之势。
中原地产研究中心统计数据显示，10月1日~30日，受新*影响的22座城市，成交量出现明显下调，跌幅达40%左右。全国54个城市合计签约商品房住宅套，较9月下降15%，而且进入11月之后，成交量还在进一步萎缩。
调控的效果有一定的滞后。鉴于本轮调控是自年之后最严厉的、波及范围最广的一次房地产收紧调控，力度之大，已对预期产生较大影响。随着调控措施深入，楼市必然进一步降温。
要做好熬到年3月份的心理准备
明源君此前多次说过，亲儿子犯了错最多吊起来打一顿，不可能一棍子打死，但是儿子太调皮了，总要打得狠一点才能收场。房地产就是各地*府的亲儿子。那么，亲儿子何时能够再次受宠呢？
部分专家认为，房地产是中国的支柱产业，目前经济呈L行走势，对楼市低迷的承受时长最多只有9个月，而6个月之后，调控的负面效果就会大面积呈现，因此，明年3月之前会维持调控的高压态势，待3月两会召开完毕，4月份就会开始宽松……
如上所说，明源君认为，上述观点过于乐观，近乎于股灾刚结束就期待下一轮牛市。
因为这次亲儿子玩得确实太过火了。今年5月份，权威人士就发出过资产泡沫的警示，房地产是资产泡沫的主角。7月26日的*治局会议上，中央*治局会议明确提出要抑制资产泡沫。
可是，如大家所见，直到9月30日开始实施调控，泡沫膨胀的速度才开始减慢。10月28日，*治局会议再提“抑制资产泡沫”。11月8日，央行发布《年第3季度货币*策执行报告》，报告中，央行罕见的7次提及“泡沫”一词，担忧的主要还是房地产泡沫。
此次调控的目标非常清楚，中央既不希望楼市暴涨，也不希望暴跌，这其实也是中央*府一贯以来的既定方针，并没有发生根本性的变化。
?概括起来，调控的目标有两个：
一是扭转市场一直向上的预期。
调控之前，人们已经不相信房价会跌，这种一直预期是十分可怕的——世间没有只涨不跌的商品，去年股灾之前，大家也高唱一万点不是梦……
因此，市场一致看涨的预期必须被扭转，才能防止楼市再次疯狂。10月份，热点城市的成交量或房价出现不同程度的下滑。这一方面是投资客被挡在了门外，刚需群体购房门槛提高，市场观望的氛围变浓了；另一方面*府限制了商品房申报价格、网上备案数量与价格，使得最终的统计数据变好看。加上舆论的引导，时间一长，此前的一致预期自然就分化了。
二是打击违法违规，规范市场。
楼市火爆时，违法违规多少都有点，严重一些的，比如石家庄、郑州等，没拿到预售证就开卖；轻微一些的，则捂盘销售，公布虚假房源……过去的调控，矛头只对准开发商。但是，此次调控，违规的中介、房企等都成为监管和查处的对象。而且还将规范市场提到了社会稳定的*治高度（某地方*府的会议纪要显示：本次调控是放在维稳的高度上的，是*治任务，不允许出地王，不允许涨房价，房价要逐月回落，幅度控制在20%之内），因此，整顿的力度不会小，整顿的时间不会短。
明源君认为，明年“两会”之前，调控都不会有丝毫放松，两会之后到十九大之间也不允许出现不稳定因素，十九大结束之后，到年的“两会”也不大会允许放松，因此，调整至少要持续到年一季度结束。
想要看见下一个春天
房企先要度过冬天
是的，市场永远震荡向上——至少在城市化完成之前（即年左右）会是这样。但并不是每一朵野百合都会有春天。
明源君此前就指出，此次调控为碧桂园、恒大等房企冲击亿，乃至更高的业绩创造了机会。调控永远是新一波的机会，不论是国内还是海外，能够抓住行情的企业就可以弯道超车，而误判形势、应对失当的企业房企将被市场无情淘汰。至于哪些房企会倒下，成为碧桂园、恒大等宏伟丰碑的基石，取决于接下来的两年里采取何种策略。
一有战略纵深的房企，可以按城市梯度卖房、拿地
船小好调头，但只有大船才有足够的力量抗击风浪。恒大、碧桂园等前10个月的销售额已经达到或者接近亿，无疑是一艘巨轮。这些企业在一二三四线城市，乃至五线城市都有布局，拥有足够的战略纵深。
很典型的，今年，碧桂园70%的拿地资金都用在了三四线城市。8月18日，碧桂园中期业绩会上，其总裁莫斌表示，现在碧桂园一二三四五线城市火力全开，但还是会坚持三四线的主战场，因为这是碧桂园最擅长的战场。
碧桂园青睐三四线城市，一是其擅长在这些城市的运作，即便其他房企说三四线城市苦，碧桂园也能杀出一条血路，比如湖南怀化，碧桂园进去之后就卖得很好；二是三四五线城市可以避开此轮调控。
未来两年，当其他只布局了一二线城市的房企步履维艰的时候，碧桂园可以优先卖三四线城市的房子，减慢一二线城市的推盘节奏。加上其融资成本低，手中有粮，心中不慌，可以坐等市场回暖，有充裕的资金，中途还能顺带捡一些一二线城市的“便宜”优质地块。
当然，部分跟碧桂园处于差不多梯队的房企，融资成本较高。而目前融资渠道收紧，部分房企原有的发债、增发融资计划基本暂停，现金流需要重新测算，同时及早规划信托等融资渠道。
二战略纵深较弱的房企，需要打下新进城市桥头堡
现实很浮躁，许多都想一招鲜吃遍天下。但这是不现实的，企业发展到不同的阶段需要不同的战略，而且调控一来，此前的好战略，或许也面临着挑战。
最近几年，旭辉集团是一匹黑马。在年~年的五年战略规划下，旭辉保持了40%的复合增长率。核心有两点，一是城市布局好，二是产品定位准。不过，明源君认为，最重要的还是城市布局好。因为旭辉的项目96%以上在一二线城市，不仅没有库存，而且赶上了一二线城市此轮大行情。
~年，旭辉依然聚焦一二线城市。长远来说，这是正确无疑的，因为人口还在往大城市聚集。人口仍然在远远不断流向胡焕庸线东南的长三角、珠三角、环渤海地区的超大特大城市及其周边的中小城镇，未来，想要站在风口上，就必须要布局这些城市。不过，最近两年，只在一二线城市有项目的房企，将面临一些小挑战。毕竟，这些都是调控发力的城市。
▲李克强之问：胡焕庸线怎么破？
特别是对于类似旭辉这样还在冲刺的企业来说，必然面临这样一个问题：刚新进入一个城市就遇到调控，到底是尽快卖掉回笼资金，还是坐待良机，一炮而红？明源君认为，在能够支撑得住的情况下优先选择后者。目前，一线城市拿地难已经是众所周知的了，二线城市也不容易。群雄逐鹿的形势下，如果第一个项目就悄无声息，以后基本就没你什么事了。这种情况下，可以先卖掉布局较为成熟城市的项目，用来支撑新进入城市，保证一炮打响，为后续在该新进城市的布局打下基础。
当然，还有一些房企，业务只聚焦在两三个，甚至一个城市，受调控影响相当之大，这是最近一家此类房企老总亲口对明源君说的。对此，该企业采取的策略是，狼性营销，在保证一定利润的情况下，比竞争对手更快的推盘。因为该老总判断，今年四季度行情不好，明年行情会更差。资金回笼以后，就有了更大主动权，可以在明年或者后年初，低价拿一些地。
三中小房企，现在出手，或许还能够卖一个好价钱
调控之后最焦虑的是三四线城市的中小房企，因为中央推动的去库存最终去的却是一二线的库存，三四线城市还没开卖，本轮小周期就结束了。
不只三四线城市，热点城市的中小房企也面临着生存危机，要知道，恒大未来三年的目标是卖掉1.5万亿的房子。一家今年冲击百亿的地方百强房企老总称，未来三年该企业的目标是冲到亿的规模，否则以后要在市场立足怕是难了。
这就是行业的规律，越往后，市场的增长大部分都将被大房企吃掉。说起卖企业，总是有很多不舍，就像自己养大的孩子被人抱走了一样。不过，明源君想起当年朱新礼当年决定卖掉汇源时说过的一句话：企业应该当儿养当猪卖！既然守不住了，能卖个好价钱，总比白菜价要好得多。今年上半年，是热点城市中小房企转手的最好时机，但眼看着价格涨了，很多老板又舍不得了，这么错失良机的企业不再少数。
现在，市场还在秋天，不再是最佳，但依然是一个次优的时机，到了明年年中，又会是另外一个光景了，需要做好心理准备。楼市降温、市场规范最受伤的一定是中小房企，因为销售艰难，资金必然紧张，中小房企融资渠道窄、资金成本高，又缺乏纵深，现金流随时可能断裂、猝死。
当然，有一些中小房企，铁了心还要继续干，也还有一定的资金实力，可以寻求细分业态的创新，比如在民宿、创新空间等小而美的模式上探索，寻找到生存之道。这个，此前明源君已经专门论述过，这里不再赘述。
除此之外，在市场上屹立不倒的企业，也需要调整产品定位，限购限贷干掉了投资客以及高端改善型需求，中档产品却依然需求旺盛，这从限购之后热点城市成交情况可以看出。同时，一定要做好预案，确保现金流的安全，否则一旦*策再生变，一口气没缓过来，调控之后有春天也没你什么事了。历史会一再重演，这是真谛。手中有粮，心中才能不慌，这也是真理。
作者：明源地产研究院副主编艾振强。探讨及交流，可添加作者