2015年激进冲锋的房企需谨慎
21世纪经济报道 - 袁一泓
牛市来了，据说垃圾股都能飞上天 只要你站准了风口。最近看到一篇文章，说是对近50位偏股型基金经理的调查，有关2015年最看好哪些板块，反馈表明，分别是非银金融、医药生物、房地产、国防*工、食品饮料和银行等。
说实话，看到这个排行顺序，我有些吃惊。房地产居然排到了国防*工和银行板块的前面。且不说银行板块的平均市盈率要低于房地产，单单说房地产还没走出调整，就感觉它离复苏还有相当一段路程要走。基金经理怎么就对它寄予了莫大期望？
有数据显示，2013年至2014年上半年，基金对房地产的配置比例持续下滑。但到2014年三季度，虽然不少基金继续减持，但有些基金经理却开始加仓房地产。尤其是9月30日央行房贷*策放松后，四季度基金加仓步幅有所扩大。
而正是在四季度，包括银行、券商、基建、房地产和煤炭等几大板块轮番崛起，将大盘迅速拉到3200点上方。其中二三季度加仓房地产的偏股型基金，收益匪浅。这固然有着*策面的因素，如限购限贷*策的松绑和降息，但有多少是真正归因于房地产行业本身的业绩推动，却甚难证明。
是什么原因导致基金经理对2015年房地产燃起的乐观呢？
相信你也看到了任志强12月13日在全联房地产商会的讲话，他说，全国楼市库存已达历史高峰，而且是从一线城市向二三线城市蔓延， 到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。
虽然任志强后来在其他场合又声称，2015年9月房价将恢复上涨，但即使他的预测成真，整个2015年也有四分之三的时间是在调整，去库存，你很难肯定最后四个月就能将成交量快速拉升到正增长的水平线，从而符合基金经理们的心理预期。
看到这里，有朋友可能会以为我要谈论买不买地产股的话题。不，我既不想推荐也不是打压地产股。它只是勾起了我的若干疑惑。基金经理加仓或减持地产股，当然是世易时移，不可抱残守缺，但对房地产的看好，是不是意味着现有房地产商业模式的估值模型又要进行修改？
我在此前的文章里谈到，过去10年，一批房企的迅猛成长，主要原因并非是企业老板多么地聪明，而是得益于中国房地产市场容量的持续放大，行业自身的快速增长。但是，即使你不承认房地产白银时代的到来，坚信在前面等待的仍是白金时代，但房地产业内和经济学家的主流共识是，房企大规模高速增长的时期已经过去。
没人否认，中国房地产的整体市场规模仍相当庞大，但增幅已急剧回落。制约规模继续高增长的要素，除了房地产人口红利已基本见顶外，还有两个方面：一是库存巨大，也就是在建、已建待售的商品房面积，远远超过需求的增幅；二是商品房投资需求曲线不断下移，目前可能是2005年以来的最低点。
这正是万科寻求所谓转型的依据。不是就此离开赖以生存的住宅开发，而是稳固住宅业务的基础上，增加新的利润来源。比如商业和产业地产。而商业与大数据的合作，不过是移动互联时代水到渠成的选择。但产业地产，包括物流地产、旅游地产等在内，它们与商业地产的运营难度，均远超住宅业务，新进入者务必抱存敬畏之心。
顺便提一句，如果确实想转型，寻找商业与娱乐消费的结合点，不失为可供选择的方向。这方面，王健林已经走在了前面，但万达文旅城并非唯一选项。
我愿意再次提醒，虽然部分基金经理将房地产作为投资的优先板块，但资本市场发出的信号更多是一种预期，而预期曲线在运行途中是会发生转折、偏移的。那些准备在年赛季激进冲锋的房企，还是谨慎些为妙。